Ertragsteuerliche Behandlung von Denkmalschutz-Immobilien
Von Dipl. BW (FH) Steuerberater Michael Bertl, Regensburg – 07.03.2009
Denkmalgeschütze Bauwerke und Gebäude in Sanierungsgebieten werden vom Fiskus steuerlich begünstigt. Welche Steuervorteile Sie nutzen können und was es steuerlich zu beachten gilt, wird im Folgenden dargestellt:
Baudenkmal
Nur inländische Gebäude, die von der Denkmalschutzbehörde in die Denkmalschutzliste eingetragen, oder vorläufig unter Denkmalschutz gestellt werden, sind Baudenkmale. Mit einer Bescheinigung nach § 40 DSchG, an die das Finanzamt gebunden ist, werden die denkmalschutzrechtlichen Voraussetzungen nachgewiesen.
Steuervorteil Denkmalschutz
Aufwendungen für ein Baudenkmal und Gebäude in Sanierungsgebieten können Steuer mindernd durch den Abzug von Werbungskosten, Betriebsausgaben oder Sonderausgaben berücksichtigt werden, abhängig davon, wie das Gebäude vom Steuerpflichtigen genutzt wird. Im Einzelnen kommen folgende Abzugsmöglichkeiten in Betracht:
- Erhöhte Absetzung Herstellungskosten (§ 7i,h EStG), wenn das Gebäude im Rahmen einer Einkunftsart genutzt wird,
- Sonderausgabenabzug (§ 10f EStG), wenn das Gebäude selbst genutzt wird,
- oder Sonderausgaben (§ 10g EStG) für Herstellungs- und Erhaltungsaufwendungen schutzwürdiger Kulturgüter, die weder selbst, noch im Rahmen einer Einkunftsart genutzt werden (wird hier nicht weiter ausgeführt).
Hinweis: Anschaffungskosten für die Altsubstanz des Gebäudes unterliegen nicht der erhöhten Abschreibung. Sie sind gem. § 7 (4) EStG zu berücksichtigen (lineare Gebäudeabschreibung)
Abzug der Aufwendungen im Rahmen einer Einkunftsart nach § 7i,h EStG
Im Jahr der Fertigstellung der Baumaßnahme und in den folgenden 7 Jahren können 9% der Herstellungsaufwendungen und in den folgenden 4 Jahren jeweils 7 % der begünstigten Aufwendungen als Werbungskosten / Betriebsausgaben berücksichtigt werden. Voraussetzung für die Anerkennung durch das Finanzamt ist die, von der zuständigen Landesbehörde ausgestellte Bescheinigung.
Sonderausgabenabzug für zu eigenen Wohnzwecken genutzte Baudenkmale
Wenn die Wohnung zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird und kein Abzug von Aufwendungen nach § 7i,h EStG vorgenommen wurde, kann der Steuerpflichtige im Jahr der Maßnahme und in den folgenden 9 Jahren 9% der Aufwendungen wie Sonderausgaben bei der Ermittlung seines Einkommens berücksichtigen. Diese Begünstigung kann nur für ein Objekt (bei Ehegatten 2 Objekte) in Anspruch genommen werden. Wird im Objekt ein häusliches Arbeitszimmer genutzt ist insoweit ein Sonderausgabenabzug ausgeschlossen. Eine Berücksichtigung des Arbeitszimmers ist nur nach § 7i EStG möglich (Abzug als Werbungskosten/ Betriebsausgaben).
Erhaltungsaufwendungen
Die Erhaltungsaufwendungen für ein Baudenkmal und Gebäuden in Sanierungsgebieten können auf 2 bis 5 Jahre gleichmäßig verteilt werden (§ 11a, b EStG). Voraussetzung ist, dass die Aufwendungen zur Erhaltung des Gebäudes als Baudenkmal dienen und in Abstimmung mit der zuständigen Denkmalschutzbehörde abgestimmt wurden.
Eintrag eines Freibetrags in der Lohnsteuerkarte
Die Sonderausgaben nach § 10f EStG können, ebenso wie die negative Summe der Einkünfte, als Freibetrag auf der Lohnsteuerkarte eingetragen werden (§ 39a(1) Nr. 5 a,b, EStG). Dies mindert schon unter dem Jahr die vom Arbeitgeber abzuführende Lohnsteuer und der Steuerpflichtige erhält mehr Nettolohn ausbezahlt. Voraussetzung für die Eintragung auf der Lohnsteuerkarte ist die o.g Bescheinigung der Landesbehörde. Eine Eintragung auf der Lohnsteuerkarte kann allerdings bei Vermietung des Gebäudes erst in dem der Anschaffung bzw. Fertigstellung des Gebäudes folgenden Jahres erfolgen.
Verkauf des Objektes
Wird das Objekt innerhalb von 10 Jahren verkauft ist der Veräußerungsgewinn steuerpflichtig, sofern das Gebäude zwischen Anschaffungszeitpunkt und Verkauf nicht ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr der Veräußerung und in den zwei vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde (22 (1) Nr. 2 EStG i.V.m. § 23 EStG).
Achtung! Steuerstundungsmodell § 15b EStG
Seit Einführung des § 15b EStG können Verluste, die aufgrund einer „modellhaften Gestaltung“ entstehen, nicht mehr mit anderen positiven Einkünften ausgeglichen werden. Gestaltungen in denen ein Bauträger ein noch zu modernisierendes Baudenkmal oder ein Objekt in einem Sanierungsgebiet an Erwerber veräußert sind davon grundsätzlich nicht betroffen. Erbringt der Bauträger aber Zusatz- oder Nebenleistungen gegen besonderes Entgelt (z.B. Finanzierung, Mietgarantien) und kann das Entgelt sofort als Werbungskosten oder Betriebsausgaben abgezogen werden, handelt es sich um eine schädliche modellhafte Gestaltung
Alle Angaben wurden sorgfältig ermittelt, für die Vollständigkeit und Richtigkeit kann keine Gewähr übernommen werden. Das Informationsblatt ersetzt keine steuerliche Beratung! Der Rechtsstand ist Februar 2010. Durch Änderungen der Rechtslage kann die Information bereits überholt sein.
© Steuerberater Michael Bertl, Regensburg